国家正式出手，整顿租房市场，这类人的苦日子

来源：小白读财经（12月25日），住建部在官网上公布6部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见包含了很多整顿租赁市场的具体举措、时间表等，亮点多多，对租房市场影响重大！一、从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。
对发布10套（间）以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。
点评：大家都知道国内租房市场确实比较乱，很多没有资质的企业搞起了中介业务，或有的个人干起了房屋租赁中介的生意，它们有时候确实很不专业，很不正规，很多租客遇到的“黑中介”就源于此。
转租住房10套（间）以上办理市场主体登记，其实就是区分哪些是“零售生意”，哪些是“批发生意”，如果是“批发”就要进行登记，同时权威网站上还可以查到有资质的企业和从业人员名单，这是对租房市场从业人员的规范，如果严格实施，影响重大。
二、 所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。
同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。
点评：如果你有过租房经历就会发现，在租房网站上看到的房源图片很满意，价格也合适，但实地看房后发现房源并不存在，或已出租，或者有些房源注明的是直租，但房源却是中介发布，挂羊头卖狗肉，大大影响了租客的看房成本，确实到了需要整顿的时候了。
《意见》规范了上面的乱象，希望尽快落实，早日见成效。
三、经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时 办理网签备案。
点评：这就差不多和房屋转让一样了。
租房网签备案有几个好处，一是政府可以弄清房源大致信息，有助于精准调控。
二是防范逃税，房屋出租是要缴所得税的，但如果是私下交易根本没法征税，租房网签对中介和房东影响比较大，该交的钱就要交了，不过也可能转嫁到租客上，导致租金上涨。
对租客来说，办理网签且采用正规的住房租赁合同，有助于保护租客权益，是一个有效的租赁证明，今后办理居住证、申请学位也有帮助。
四、住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
点评：“租金、押金等纳入监管账户”这个影响比较大，潘石屹之前有过一个说法：长租公寓回报率不到1%，如果他说得对，那么对于长租公寓而言扩大利润最好的方式那只能是做大规模，通过规模来摊薄成本，而这也得依靠资本运作。
现在很多中介企业拿着租金向银行申请贷款，或者用押金开发新房源。
如果资金运作不当，万一大量租客中途退房，将会出现严重的流动性风险。
原我爱我家副总裁胡景晖早前甚至说过，长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险。
“租金、押金等纳入监管账户”是规范中介企业资金运用的一个举措，同时“住房租金贷款金额占比不得超过30%”也是降低了房屋租赁企业的杠杆率，对它们来说未来一段时间注定是要过着苦日子了。
五、住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。
点评：这个真的很棒，众所周知，全国范围内商办物业是严重过剩的，但住宅却很紧缺。
下面是2019年1—11月份全国房地产开发和销售情况，我们可以发现办公楼和商业营业用户的去化率远高于住宅（待售面积除以销售面积），原因很简单，写字楼等供应大但需求有限，往往只限于企业办公，但住宅不仅可以居住很多甚至还可以注册公司。
在经济下行压力大的情况下当然容易闲置。
戴德梁行数据显示，过去一年，中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。
解决商业物业空置率过高问题一是商改住，比如改造成公寓，然后出售，但很多地方都对这个有限制，商改住规模不大。
二是商改租，也就是上面提到的非住宅改造为租赁住房，一方面可以消化商业物业库存，另一方面可以增加租赁市场租房供应、平抑房租，确实是非常棒的举措。
其实除了商改租外，降房租的杀招还有另一个，那就是利用集体建设用地建设租赁住房。
2017年，国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。
允许北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房（试点），考虑到集体建设用地不用交土地出让金，地价很便宜，因此在这些土地上建起来的房子成本很低，房租自然不会高。
如果将来商改租和利用集体建设用地建设租赁住房双箭齐发，那么对于平抑房租是显而易见的。
最后和大家分享一个数据：根据诸葛找房的数据，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下跌。
想问一下，大家的房租降了吗？。